Khi chuẩn bị xây nhà, căn hộ cho thuê hay khách sạn, nhiều chủ đầu tư thường chỉ quan tâm đến diện tích đất mà bỏ qua khoảng lùi trước nhà. Tuy nhiên, đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích được phép xây dựng, phương án kiến trúc và khả năng xin giấy phép xây dựng. Trong bài viết này, 618 Architects sẽ hướng dẫn cách xác định khoảng lùi trước nhà theo từng bước, đồng thời phân tích các yếu tố như quy hoạch, lộ giới, mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao công trình để giúp bạn lập phương án đầu tư chính xác ngay từ đầu.
Khoảng lùi trước nhà là gì?
Khoảng lùi trước nhà là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng của công trình. Hiểu đơn giản, đây là phần không gian phía trước công trình phải chừa lại theo quy định trước khi bắt đầu xây dựng.
Quy định về khoảng lùi được ban hành nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị, an toàn giao thông, thông gió, chiếu sáng tự nhiên cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật.
Nhiều người thường cho rằng mọi công trình đều phải chừa khoảng lùi giống nhau. Thực tế, khoảng lùi của mỗi lô đất có thể khác nhau do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chiều rộng tuyến đường, chiều cao công trình, quy hoạch khu vực hoặc quy hoạch chi tiết của từng dự án.
Chính vì vậy, trước khi lập phương án thiết kế, chủ đầu tư nên kiểm tra quy hoạch để xác định chính xác các chỉ tiêu xây dựng, tránh trường hợp phải điều chỉnh hồ sơ hoặc giảm diện tích khai thác sau khi đã hoàn thiện bản vẽ.
Gợi ý: Trước khi triển khai thiết kế, hãy kiểm tra quy hoạch để xác định chính xác chỉ giới xây dựng, khoảng lùi và các chỉ tiêu pháp lý của khu đất.
Khoảng lùi trước nhà được tính như thế nào?
Để xác định khoảng lùi trước nhà, chủ đầu tư cần dựa trên quy hoạch xây dựng và các chỉ tiêu kỹ thuật của công trình. Thay vì áp dụng một khoảng cách cố định, khoảng lùi sẽ được xác định thông qua 4 bước sau:
Bước 1. Xác định lộ giới tuyến đường
Lộ giới là chiều rộng đường theo quy hoạch, không phải chiều rộng hiện trạng. Đây là căn cứ đầu tiên để xác định công trình có phải chừa khoảng lùi hay không. Vì vậy, trước khi thiết kế, chủ đầu tư nên kiểm tra quy hoạch để biết chính xác lộ giới của khu đất.
LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG
(1).gif)
Bước 2. Xác định số tầng và chiều cao công trình
Khoảng lùi còn phụ thuộc vào chiều cao hoặc số tầng của công trình. Cùng một lô đất nhưng phương án xây 3 tầng và 7 tầng có thể áp dụng quy định khoảng lùi khác nhau. Do đó, việc xác định quy mô xây dựng cần được thực hiện song song với bước kiểm tra quy hoạch.
Không thể bỏ qua: Tra cứu quy định về số tầng và chiều cao được phép xây.
Bước 3. Đối chiếu quy định về khoảng lùi
Sau khi có thông tin về lộ giới và chiều cao công trình, chủ đầu tư đối chiếu với quy chuẩn hoặc quy định của địa phương để xác định khoảng lùi phù hợp. Một số khu vực còn áp dụng quy hoạch riêng nên khoảng lùi có thể khác quy chuẩn chung.
Bước 4. Kiểm tra toàn bộ chỉ tiêu quy hoạch
Ngoài khoảng lùi, chủ đầu tư nên kiểm tra đồng thời mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, số tầng và chiều cao được phép. Việc rà soát đầy đủ các chỉ tiêu ngay từ đầu giúp tối ưu phương án thiết kế, hạn chế điều chỉnh hồ sơ và tránh ảnh hưởng đến tiến độ xin giấy phép xây dựng.
Khoảng lùi trước nhà phụ thuộc vào chiều cao công trình như thế nào?
Khoảng lùi trước nhà không được xác định cố định cho mọi công trình mà phụ thuộc chủ yếu vào lộ giới tuyến đường và chiều cao xây dựng. Công trình có chiều cao càng lớn thì yêu cầu về khoảng lùi càng được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo không gian đô thị, thông thoáng và an toàn.
Theo quy định hiện hành, các công trình có chiều cao từ 19 m trở xuống thường xác định khoảng lùi chủ yếu dựa trên lộ giới. Trong khi đó, công trình cao trên 19 m cần xem xét thêm yếu tố chiều cao để xác định khoảng lùi cho các tầng phía trên.
Công trình cao từ 19 m trở xuống: Khoảng lùi xác định theo lộ giới
Đối với các công trình có chiều cao từ 19 m trở xuống, khoảng lùi trước nhà được xác định chủ yếu dựa trên chiều rộng lộ giới của tuyến đường tiếp giáp với khu đất.
Trong nhiều trường hợp, nếu tuyến đường có lộ giới phù hợp và khu đất không có yêu cầu quy hoạch riêng, công trình có thể xây dựng đến chỉ giới xây dựng mà không cần lùi thêm.
Bảng quy định khoảng lùi và ban công cụ thể theo lộ giới:
|
Đường lộ giới
|
Khoảng lùi (m)
|
Ban công vươn ra (m)
|
|
≤ 7,5
|
1.2
|
1.2
|
|
> 7,5
|
1.5
|
1.5
|
Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn cần kiểm tra các thông tin liên quan như:
- Chỉ giới đường đỏ.
- Chỉ giới xây dựng.
- Quy hoạch khu vực.
- Mật độ xây dựng cho phép.
Điều này đặc biệt quan trọng với các công trình nhà ở nhiều tầng, căn hộ cho thuê hoặc nhà ở kết hợp kinh doanh, bởi chỉ một thay đổi nhỏ về khoảng lùi cũng có thể ảnh hưởng đến diện tích sàn khai thác.
Công trình cao trên 19 m: Khoảng lùi phụ thuộc thêm vào chiều cao
Với các công trình có chiều cao trên 19 m, khoảng lùi không chỉ phụ thuộc vào lộ giới mà còn được xác định theo chiều cao công trình.
Theo đó, các tầng phía trên có thể phải lùi thêm so với phần công trình bên dưới để đảm bảo khoảng cách an toàn, thông thoáng và phù hợp với quy hoạch đô thị.
Đối với công trình có dạng khối đế kết hợp khối tháp (phổ biến ở căn hộ, khách sạn, chung cư mini cao tầng), phần khối đế và phần tầng phía trên có thể áp dụng yêu cầu khoảng lùi khác nhau dựa trên chiều cao tương ứng.
Bảng tra cứu nhanh tiêu chuẩn khoảng lùi mặt tiền tối thiểu (m) theo quy chuẩn mới nhất:
| Bề rộng đường tiếp giáp (m) |
Khoảng lùi theo chiều cao công trình (m) | |||
| H < 19m | 19m ≤ H < 22m | 22m ≤ H < 28m | H ≥ 28m | |
| L < 19m | 0m | 3m | 4m | 6m |
| 19m ≤ L < 22m | 0m | 0m | 3m | 6m |
| L ≥ 22m | 0m | 0m | 0m | 6m |
Vì vậy, khi triển khai các dự án nhiều tầng, chủ đầu tư cần tính toán khoảng lùi ngay từ giai đoạn thiết kế sơ bộ để tối ưu:
- Diện tích xây dựng hợp pháp.
- Số tầng và chiều cao công trình.
- Hiệu quả khai thác mặt bằng.
LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG
Xây sai khoảng lùi trước nhà có ảnh hưởng gì không?
Khoảng lùi là một trong những chỉ tiêu quan trọng trong hồ sơ thiết kế và giấy phép xây dựng. Nếu công trình xây dựng không đúng khoảng lùi được cấp phép hoặc vi phạm chỉ giới xây dựng, chủ đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro trong quá trình thi công và khai thác.
Một số vấn đề có thể phát sinh gồm:
- Hồ sơ xin phép xây dựng không được phê duyệt do phương án thiết kế không phù hợp quy hoạch.
- Phải điều chỉnh bản vẽ hoặc thay đổi phương án thi công.
- Ảnh hưởng đến thủ tục nghiệm thu, hoàn công công trình.
- Làm giảm giá trị khai thác và chuyển nhượng tài sản.
Đặc biệt với các công trình đầu tư như căn hộ cho thuê, khách sạn hoặc chung cư mini, sai sót về khoảng lùi có thể kéo theo nhiều thay đổi về mặt bằng, số lượng phòng khai thác và hiệu quả dòng tiền.
Vì vậy, việc xác định khoảng lùi trước nhà ngay từ giai đoạn đầu tư không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là bước quan trọng để đảm bảo phương án thiết kế đạt hiệu quả tối đa.
618 Architects đồng hành cùng chủ đầu tư từ bước kiểm tra quy hoạch đến thiết kế công trình
Việc xác định khoảng lùi trước nhà là bước quan trọng trước khi triển khai bất kỳ dự án xây dựng nào. Nếu chỉ tập trung vào diện tích đất mà bỏ qua các yếu tố như lộ giới, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao công trình, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn khi tối ưu phương án thiết kế.
618 Architects cung cấp giải pháp tư vấn quy hoạch, thiết kế kiến trúc và triển khai hồ sơ xây dựng dựa trên đặc điểm thực tế của từng khu đất. Từ bước kiểm tra quy hoạch, xác định chỉ tiêu xây dựng đến lập phương án thiết kế, đội ngũ kiến trúc sư giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định phù hợp ngay từ giai đoạn đầu tư.
Tham khảo thêm:
- Kiểm tra quy hoạch khu đất trước khi thiết kế để xác định chính xác khả năng xây dựng.
- Thiết kế nhà ở, căn hộ cho thuê, khách sạn và chung cư mini theo hướng tối ưu công năng và hiệu quả khai thác.
Câu hỏi thường gặp về khoảng lùi trước nhà
-
Khoảng lùi trước nhà được xác định dựa trên yếu tố nào?
Khoảng lùi trước nhà được xác định dựa trên nhiều yếu tố như lộ giới tuyến đường, chiều cao công trình, quy hoạch khu vực, chỉ giới xây dựng và các quy định quản lý kiến trúc tại địa phương.
-
Công trình dưới 19 m có cần chừa khoảng lùi không?
Không phải mọi công trình dưới 19 m đều áp dụng giống nhau. Khoảng lùi vẫn cần được xác định dựa trên lộ giới, quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng của từng khu đất. Trong một số trường hợp, công trình có thể xây dựng đến chỉ giới xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
-
Công trình trên 19 m có phải lùi nhiều hơn không?
Có. Với công trình cao trên 19 m, khoảng lùi không chỉ phụ thuộc vào lộ giới mà còn được xem xét theo chiều cao công trình. Các tầng phía trên có thể phải lùi thêm để đảm bảo yêu cầu về không gian đô thị và an toàn xây dựng.
-
Khoảng lùi trước nhà có ảnh hưởng đến mật độ xây dựng không?
Có. Khi khoảng lùi tăng, diện tích chiếm đất của công trình có thể giảm, từ đó ảnh hưởng đến mật độ xây dựng và tổng diện tích sàn khai thác. Vì vậy, khoảng lùi cần được tính toán cùng với phương án thiết kế tổng thể.
-
Có cần kiểm tra quy hoạch trước khi thiết kế nhà không?
Có. Kiểm tra quy hoạch giúp xác định chính xác các thông tin quan trọng như khoảng lùi, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao được phép. Đây là cơ sở để lập phương án thiết kế phù hợp và hạn chế rủi ro khi xin giấy phép xây dựng.
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
Kiến trúc & Nội thất | Architecture & Interior Design
Phát triển thiết kế & tối ưu khối tích | Design Development & Masing
Thi công - Giám sát - Thẩm định | Construction - Supervision - Verification
=======================
“Thức tỉnh cuộc sống" trong từng công trình
Địa chỉ: 94 Duy Tân, Hoà Cường, Đà Nẵng
Xưởng SX: La Bông 3, Hòa Vang, Đà Nẵng
Website: www.618.vn
Email: contact@618.vn
Hotline tư vấn: 08 77777 618
Hỗ trợ Kỹ thuật: 08 17777 618
Tư vấn cấp phép: 08 57777 618
Văn phòng: 023 66 5555 66
-6824.png)
-4784-min-5779.png)
-1911.png)
![[Kiến thức] Quy trình thi công móng nhà từ A đến Z](thumb/400x250x1x90/upload/news/quy-trinh-thi-cong-mong-nha-7056.png)
-7138.png)
-3652.png)
-6731.png)
-7890.png)
-1308.png)
-3576.png)
![Nhà mặt tiền đường 10,5m được xây bao nhiêu tầng? [mới nhất]](thumb/400x250x1x90/upload/news/so-tang-duoc-xay-da-nang-2379.png)
-7130.png)
