Chiều cao nhà và số tầng xây dựng là hai chỉ tiêu quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp giấy phép xây dựng. Nhiều chủ đầu tư dự kiến xây 5–6 tầng nhưng khi làm hồ sơ mới phát hiện chiều cao công trình vượt quy định hoặc không phù hợp với lộ giới tuyến đường. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cách tính chiều cao nhà, cách xác định số tầng theo quy định hiện hành và cập nhật giới hạn tầng cao mới nhất tại Đà Nẵng năm 2026.
Cách tính chiều cao nhà sao cho đúng?
Chiều cao nhà là một trong những chỉ tiêu bắt buộc phải kiểm soát khi thiết kế và xin giấy phép xây dựng. Việc tính sai chiều cao có thể khiến hồ sơ bị yêu cầu điều chỉnh hoặc giảm số tầng xây dựng.
Chiều cao nhà được tính từ đâu đến đâu?
Theo mục 1.5.10 Thông tư 12/2012/TT-BXD, chiều cao nhà được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt đến điểm cao nhất của công trình.
Đối với khu đất có nhiều cao độ khác nhau, chiều cao được tính từ vị trí có cao độ thấp nhất theo quy hoạch.
Lưu ý:
Theo quy định hiện hành, một số thiết bị kỹ thuật được lắp đặt trên mái nhằm phục vụ vận hành công trình sẽ không được tính vào chiều cao nhà. Các hạng mục này bao gồm cột ăng-ten, cột thu lôi chống sét, hệ thống điện năng lượng mặt trời, bồn nước kim loại và các thiết bị kỹ thuật tương tự. Vì vậy, cách tính chiều cao nhà để xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư không cần cộng phần chiều cao của các thiết bị này vào tổng chiều cao nhà.
Những bộ phận được tính vào chiều cao công trình
Khi xác định tổng chiều cao nhà, cần tính đầy đủ tất cả các bộ phận cấu thành công trình từ mặt đất đến điểm cao nhất. Theo đó, cách tính chiều cao nhà bao gồm chiều cao tầng trệt, các tầng sử dụng phía trên, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tum thang và phần mái của công trình (mái dốc hoặc mái bê tông). Việc tính toán đầy đủ các hạng mục này giúp xác định chính xác chiều cao nhà theo quy định, tránh trường hợp công trình vượt giới hạn cho phép và phải điều chỉnh hồ sơ xin phép xây dựng.
Đây là lý do nhiều công trình dù chỉ xây 4–5 tầng nhưng vẫn có nguy cơ vượt chiều cao cho phép nếu bố trí tầng trệt hoặc tum quá cao.
LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG
(1).gif)
Số tầng nhà được tính như thế nào?
Theo mục 1.5.11 Thông tư 12/2012/TT-BXD, số tầng nhà bao gồm:
- Toàn bộ tầng trên mặt đất
- Tầng kỹ thuật
- Tầng áp mái
- Tum thang
- Tầng nửa hầm
Không tính vào số tầng:
- Tầng hầm hoàn toàn dưới mặt đất
Ví dụ:
| Cấu trúc công trình | Số tầng được tính |
| 1 hầm + 4 tầng nổi | 4 tầng |
| 1 nửa hầm + 4 tầng nổi | 5 tầng |
| 4 tầng + tum thang | 5 tầng |
| 5 tầng nổi | 5 tầng |
Vì sao cần biết cách tính chiều cao nhà trước khi thiết kế?
Tránh vượt giới hạn cấp phép xây dựng
Nếu tổng chiều cao vượt giới hạn cho phép theo quy hoạch, hồ sơ sẽ phải điều chỉnh trước khi được cấp phép.
Tối ưu số tầng khai thác
Nhiều trường hợp chiều cao tầng trệt quá lớn làm giảm số tầng có thể xây dựng, ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích sử dụng và hiệu quả đầu tư.
Giảm phát sinh chi phí sửa đổi hồ sơ
Việc xác định đúng chiều cao ngay từ giai đoạn thiết kế giúp hạn chế điều chỉnh bản vẽ và tiết kiệm thời gian xin phép.
Quy định số tầng và chiều cao tối đa của nhà xây dựng tại Đà Nẵng
Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND sửa đổi Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Đà Nẵng. Cách tính chiều cao nhà, số tầng tối đa được xây dựng phụ thuộc vào loại đường tiếp giáp và chiều rộng lộ giới thực tế.
Đối với đường có vỉa hè
| Mặt cắt lòng đường hiện trạng | Số tầng tối đa |
| < 5,5m | 6 tầng |
| ≥ 5,5m đến < 7,5m | 7 tầng |
| ≥ 7,5m đến < 10,5m | 9 tầng |
Chủ đầu tư cần lưu ý đây là số tầng tối đa theo quy chế quản lý kiến trúc. Ngoài ra còn phải đáp ứng các yêu cầu về chiều cao công trình, mật độ xây dựng, khoảng lùi và các quy định quy hoạch liên quan.
Đối với đường kiệt (không có vỉa hè)
| Lộ giới kiệt hiện trạng | Số tầng tối đa | Chiều cao tối đa | Điều kiện bổ sung |
| < 2,5m | 3 tầng | ≤ 13m | Không có |
| ≥ 2,5m đến < 7m | 4 tầng | ≤ 16,5m | Không có |
| ≥ 7m | 5 tầng | ≤ 20m | Tầng 5 lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ |
Theo quy định, chiều rộng lộ giới kiệt được xác định theo hiện trạng thực tế tại vị trí công trình.
Trường hợp lô đất có hình dạng không vuông vức
Đối với các lô đất có một phần chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 3m, phần diện tích này chỉ được phép xây dựng tối đa 12m chiều cao.
Các phần còn lại có cạnh nhỏ nhất từ 3m trở lên được phép xây dựng cao hơn nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, kết cấu và cảnh quan kiến trúc.
LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG
Một số lưu ý về chiều cao tầng trệt cho nhà ở dân dụng
Chiều cao tầng trệt bao nhiêu là hợp lý?
Đối với nhà ở thông thường, chiều cao tầng trệt thường được thiết kế khoảng 3,6–4,2m để đảm bảo thông thoáng và cân đối với tổng chiều cao công trình.
Nhà vừa ở vừa kinh doanh nên cân nhắc kỹ chiều cao tầng 1
Các công trình kết hợp kinh doanh thường muốn nâng chiều cao tầng trệt để tạo không gian rộng. Tuy nhiên nếu tầng 1 quá cao sẽ làm giảm quỹ chiều cao dành cho các tầng phía trên.
Chiều cao tầng trệt ảnh hưởng trực tiếp đến số tầng được xây
Trong nhiều trường hợp, chỉ cần tăng tầng trệt thêm 0,5–1m cũng có thể khiến công trình vượt giới hạn chiều cao cho phép và phải giảm một tầng sử dụng.
Vì vậy việc tính toán chiều cao từng tầng nên được thực hiện ngay từ giai đoạn thiết kế sơ bộ và xin phép xây dựng.
►►Tham khảo thêm: Quy định chiều cao đối với công trình Biệt thự
Công ty TNHH Kiến trúc 618 - Tư vấn xin phép xây dựng và thiết kế trọn gói
Việc hiểu cách tính chiều cao nhà và số tầng được phép xây dựng không chỉ phụ thuộc vào lộ giới tuyến đường. Mà còn liên quan đến quy hoạch khu vực, chỉ giới xây dựng và các quy định quản lý kiến trúc địa phương.
618 Architects hỗ trợ trọn gói các dịch vụ:
- Kiểm tra quy hoạch khu đất
- Tư vấn số tầng được phép xây dựng
- Tính toán chiều cao công trình phù hợp
- Thiết kế kiến trúc tối ưu công năng
- Xin giấy phép xây dựng trọn gói tại Đà Nẵng
Bài viết trên, 618 đã hướng dẫn cách tính chiều cao nhà. Nếu Anh/chị có quỹ đất muốn đầu tư, cần tư vấn quy hoạch và thiết kế phù hợp với từng khu đất thực tế tại Đà Nẵng. Liên hệ ngay qua Hotline 08 77777 618 để nhận tư vấn chi tiết - chuyên nghiệp - hiệu quả!
Câu hỏi thường gặp:
Vì sao cùng một khu vực nhưng hai lô đất có thể được cấp phép số tầng khác nhau?
Ngoài yếu tố lộ giới đường, số tầng được phép xây dựng còn phụ thuộc vào quy hoạch phân khu, quy chế quản lý kiến trúc, chỉ giới xây dựng, hình dạng khu đất và các điều kiện đặc thù của từng vị trí. Vì vậy hai lô đất nằm gần nhau vẫn có thể có chỉ tiêu xây dựng khác nhau.
Chiều cao tầng trệt bao nhiêu là hợp lý?
Đối với nhà ở dân dụng, chiều cao tầng trệt thường dao động từ 3,6m đến 4,2m. Nếu xây nhà kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê, tầng trệt có thể cao hơn nhưng cần được tính toán hợp lý để không làm vượt giới hạn chiều cao công trình.
Nếu xây vượt chiều cao cho phép có được cấp giấy phép xây dựng không?
Không. Trường hợp hồ sơ thiết kế vượt quá chiều cao tối đa hoặc số tầng cho phép theo quy hoạch, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu điều chỉnh trước khi xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Đơn vị nào hỗ trợ kiểm tra quy hoạch và xin phép xây dựng tại Đà Nẵng?
618 Architects cung cấp dịch vụ kiểm tra quy hoạch, tư vấn chỉ tiêu xây dựng, thiết kế kiến trúc và hỗ trợ xin giấy phép xây dựng trọn gói tại Đà Nẵng. Chủ đầu tư có thể liên hệ hotline 08 77777 618 để được tư vấn cụ thể cho từng lô đất.
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
Kiến trúc & Nội thất | Architecture & Interior Design
Phát triển thiết kế & tối ưu khôi tích | Design Development & Masing
Thi công - Giám sát - Thẩm định | Construction - Supervision - Verification
=======================
“Thức tỉnh cuộc sống" trong từng công trình
Địa chỉ: 94 Duy Tân, Hoà Cường, Đà Nẵng
Xưởng SX: La Bông 3, Hòa Vang, Đà Nẵng
Website: www.618.vn
Email: contact@618.vn
Hotline tư vấn: 08 77777 618
Hỗ trợ Kỹ thuật: 08 17777 618
Tư vấn cấp phép: 08 57777 618
Văn phòng: 023 66 5555 66
-4784-min-5779.png)
-1911.png)
![[Kiến thức] Quy trình thi công móng nhà từ A đến Z](thumb/400x250x1x90/upload/news/quy-trinh-thi-cong-mong-nha-7056.png)
-7138.png)
-3652.png)
-6731.png)
-7890.png)
-1308.png)
-3576.png)
-6824.png)
