Từ ngày 25/01/2026, Quyết định 07/2026/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực, thay đổi nhiều tiêu chí quan trọng khi xây dựng biệt thự. Trong đó, nổi bật là quy định về chiều cao xây dựng, quy định khoảng lùi và mật độ xây dựng nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn không gian đô thị khu vực chỉnh trang. Bài viết dưới đây, 618 Architects sẽ tóm tắt các nội dung cần lưu ý dành cho các chủ đầu tư đang chuẩn bị triển khai dự án thiết kế biệt thự.
Chiều cao xây dựng biệt thự được quy định như thế nào?
Chiều cao xây dựng biệt thự hiện nay không có một con số cố định cho mọi trường hợp mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch khu vực, lộ giới đường, loại hình biệt thự và khu chức năng. Thông thường, chiều cao sẽ được kiểm soát thông qua số tầng tối đa hoặc tổng chiều cao công trình tính từ cốt vỉa hè.
Trong các khu đô thị hoặc khu dân cư hiện hữu, biệt thự thường bị khống chế từ 2–4 tầng. Một số khu vực có quy hoạch riêng có thể cho phép cao hơn, nhưng phải đảm bảo phù hợp với cảnh quan chung và không phá vỡ không gian kiến trúc xung quanh.
Ngoài ra, chiều cao còn phụ thuộc vào bề rộng đường tiếp giáp. Đường càng nhỏ thì chiều cao càng bị hạn chế nhằm đảm bảo thông thoáng, an toàn phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật.
LIÊN HỆ TƯ VẤN XIN PHÉP XÂY DỰNG VÀ THIẾT KẾ BIỆT THỰ TRỌN GÓI
(1).gif)
Quy định chiều cao xây dựng biệt thự (mới nhất)
Theo nội dung điều chỉnh tại Quyết định 07/2026/QĐ-UBND, chiều cao công trình biệt thự trong khu dân cư chỉnh trang được kiểm soát rõ ràng.
Công trình được phép xây dựng tối đa không quá 4 tầng nổi, trong đó bao gồm toàn bộ các cấu trúc như tầng lửng, tầng áp mái và tầng kỹ thuật. Điều này đồng nghĩa với việc không thể “lách luật” bằng cách chia nhỏ tầng hoặc biến tướng công năng để tăng chiều cao thực tế.
Quy định này nhằm đảm bảo sự đồng bộ về không gian, tránh tình trạng công trình vượt tầng gây phá vỡ cảnh quan và áp lực lên hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Quy định khoảng lùi khi xây dựng biệt thự
Quy định khoảng lùi là điểm siết chặt đáng chú ý trong lần cập nhật này, ảnh hưởng trực tiếp đến cách bố trí mặt bằng công trình.
Đối với mặt tiền giáp đường, công trình phải lùi tối thiểu 4m so với chỉ giới đường đỏ. Khoảng lùi này giúp đảm bảo không gian thông thoáng, an toàn giao thông và phòng cháy chữa cháy.
Với các lô đất có chiều ngang mặt tiền từ 15m trở lên, công trình phải lùi tối thiểu 1,5m ở mỗi bên hông. Điều này tạo khoảng thoáng giữa các công trình, tăng chất lượng sống và thông gió tự nhiên.
Ngoài ra, nếu thửa đất có chiều sâu từ 25m trở lên, phía sau công trình cũng phải lùi tối thiểu 1,5m, đảm bảo lưu thông không khí và ánh sáng cho toàn khu.
Lưu ý về phần kiến trúc nhô ra ngoài
Một điểm quan trọng thường bị bỏ qua là các chi tiết kiến trúc như ban công, mái đón, ô văng.
Theo quy định, các cấu kiện này không được phép lấn vào khoảng lùi bắt buộc. Nếu muốn thiết kế các chi tiết này, công trình chính phải chủ động lùi sâu hơn để đảm bảo không vi phạm chỉ giới xây dựng.
Đây là lỗi phổ biến khiến nhiều hồ sơ bị trả lại khi xin phép xây dựng.
Thay đổi về mật độ xây dựng cần đặc biệt lưu ý
Một trong những thay đổi lớn của **Quyết định 07/2026/QĐ-UBND là việc bãi bỏ quy định cho phép xây dựng 100% đối với lô đất ≤100m².
Trước đây, theo **Quyết định 63/2023/QĐ-UBND, các lô đất nhỏ có thể xây kín diện tích. Tuy nhiên hiện tại:
- Lô đất 100m² chỉ được xây tối đa khoảng 90% diện tích
- Bắt buộc phải chừa lại phần diện tích trống để đảm bảo thông thoáng
►►► Xem thêm về Cách tính mật độ xây dựng dễ hiểu nhất năm 2026
Thay đổi này tác động trực tiếp đến bài toán thiết kế, đặc biệt với các lô đất nhỏ trong khu dân cư hiện hữu.
Lưu ý quan trọng trước khi xây dựng biệt thự
Mặc dù quy định đã nêu rõ, nhưng trên thực tế mỗi lô đất có thể có quy hoạch chi tiết riêng. Vì vậy, không nên áp dụng máy móc các thông số chung.
Trước khi triển khai thiết kế, chủ đầu tư nên kiểm tra thông tin quy hoạch trực tiếp tại cơ quan chức năng địa phương hoặc đơn vị chuyên môn để đảm bảo chính xác tuyệt đối.
LIÊN HỆ TƯ VẤN XIN PHÉP XÂY DỰNG VÀ THIẾT KẾ BIỆT THỰ TRỌN GÓI
Việc này giúp hạn chế rủi ro pháp lý, tránh điều chỉnh thiết kế nhiều lần và đảm bảo tiến độ xây dựng.
618 Architects - Tư vấn từ giai đoạn tiền thiết kế đến tổng thầu trọn gói
Nếu bạn đang chuẩn bị xây dựng biệt thự nhưng còn băn khoăn về chiều cao xây dựng, quy định khoảng lùi hay mật độ xây dựng, việc có một đơn vị đồng hành ngay từ đầu sẽ giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh.
Giải pháp tư vấn từ giai đoạn tiền thiết kế đến tổng thầu trọn gói, bao gồm:
- Khảo sát quy hoạch, kiểm tra pháp lý theo từng lô đất cụ thể
- Đề xuất phương án thiết kế bám sát quy định ngay từ đầu
- Tối ưu công năng, chi phí và khả năng xin phép xây dựng
- Đại diện xử lý hồ sơ pháp lý, hạn chế tối đa việc bị trả hồ sơ
- Thi công trọn gói, kiểm soát tiến độ và chất lượng công trình
Thay vì “làm rồi sửa”, bạn có thể đi đúng ngay từ bước đầu tiên – đúng luật, đúng quy hoạch và tối ưu hiệu quả đầu tư.
Liên hệ 618 Architects qua hotline 08 57777 618 để được tư vấn chi tiết phương án phù hợp cho lô đất của bạn.
Câu hỏi thường gặp:
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
Kiến trúc & Nội thất | Architecture & Interior Design
Phát triển thiết kế & tối ưu khôi tích | Design Development & Masing
Thi công - Giám sát - Thẩm định | Construction - Supervision - Verification
=======================
“Thức tỉnh cuộc sống" trong từng công trình
Địa chỉ: 94 Duy Tân, Hoà Cường, Đà Nẵng
Xưởng SX: La Bông 3, Hòa Vang, Đà Nẵng
Website: www.618.vn
Email: contact@618.vn
Hotline tư vấn: 08 77777 618
Hỗ trợ Kỹ thuật: 08 17777 618
Tư vấn cấp phép: 08 57777 618
Văn phòng: 023 66 5555 66
-4784-min-5779.png)
-1911.png)
![[Kiến thức] Quy trình thi công móng nhà từ A đến Z](thumb/400x250x1x90/upload/news/quy-trinh-thi-cong-mong-nha-7056.png)
-7138.png)
-3652.png)
-6731.png)
-7890.png)
-1308.png)
-3576.png)
