Từ ngày 1/7/2026, nhiều nhóm công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025. Điểm đáng chú ý là nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng cũng có thể thuộc diện miễn phép.
Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho mọi công trình dưới 07 tầng. Chủ đầu tư cần kiểm tra diện tích sàn, vị trí khu đất và quy chế quản lý kiến trúc.
Bài viết dưới đây, 618 Architects sẽ giúp bạn nắm rõ các trường hợp được miễn phép. Đồng thời, bài viết cũng chỉ ra khi nào vẫn cần xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Từ ngày 1/7/2026 bổ sung đối tượng miễn giấy phép xây dựng nào?
Chiều 10/12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng sửa đổi. Luật gồm 8 chương, 95 điều và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026.
Điểm đáng chú ý là luật mới mở rộng diện miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng. Đây là nhóm công trình gắn trực tiếp với nhu cầu xây nhà của hộ gia đình, cá nhân và nhiều chủ đầu tư nhỏ.
Theo Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, có 08 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Trong đó, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng là nội dung nổi bật, nhưng chỉ được miễn khi đáp ứng đủ điều kiện về diện tích sàn và khu vực xây dựng.
Tuy nhiên, chủ đầu tư không nên hiểu rằng cứ nhà dưới 07 tầng là được miễn phép. Trước khi xây dựng, vẫn cần kiểm tra quy hoạch, vị trí khu đất và quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương.
08 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7/2026
Căn cứ Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, từ ngày 1/7/2026 có 08 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Các trường hợp này gồm công trình đặc thù, công trình kỹ thuật, công trình đã được thẩm định và nhà ở riêng lẻ đủ điều kiện.
LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG
(1).gif)
Cụ thể, từ ngày 1/7/2026, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
1. Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách
Nhóm này gồm công trình bí mật nhà nước và công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách. Ngoài ra, còn có công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt.
Công trình xây dựng tạm và công trình trên đất quốc phòng, an ninh cũng thuộc nhóm này.
2. Công trình thuộc dự án đầu tư công
Đây là công trình thuộc dự án đầu tư công đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư.
Nhóm này có thể do Thủ tướng Chính phủ, Bộ, cơ quan ngang Bộ hoặc Chủ tịch UBND các cấp quyết định.
3. Công trình xây dựng theo tuyến
Công trình xây dựng theo tuyến đi qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên được miễn giấy phép xây dựng.
Một số công trình theo tuyến ngoài khu vực phát triển đô thị cũng có thể được miễn phép. Điều kiện là công trình đã phù hợp quy hoạch hoặc được chấp thuận phương án tuyến.
4. Công trình trên biển và công trình tại cảng hàng không
Nhóm này gồm công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi. Dự án phải được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện.
Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay cũng thuộc nhóm được miễn phép.
5. Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động
Công trình quảng cáo được miễn giấy phép xây dựng nếu không thuộc diện phải cấp phép theo pháp luật về quảng cáo.
Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động cũng thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
6. Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định
Đây là công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Trường hợp Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh đã được thẩm định và phê duyệt cũng có thể được miễn phép.
7.Công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ đủ điều kiện
Công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ đủ điều kiện thuộc nhóm được miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
Riêng điều kiện đối với nhà ở dưới 07 tầng sẽ được trình bày rõ hơn ở phần tiếp theo.
8. Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng và kết cấu chịu lực.
Trường hợp cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc cũng có thể được miễn phép. Tuy nhiên, công trình vẫn phải bảo đảm yêu cầu về PCCC, môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Như vậy, miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là được xây dựng tùy ý. Chủ đầu tư vẫn cần tuân thủ quy hoạch, an toàn công trình và các quy định quản lý xây dựng liên quan.
►►Cập nhật mới nhất: Tất tần tật về thủ tục xin phép cải tạo nhà ở Đà Nẵng 2026
Bổ sung trường hợp miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở dưới 07 tầng
Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng không mặc nhiên được miễn giấy phép xây dựng. Theon Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 áp dụng từ ngày 1/7/2026, công trình chỉ được miễn phép khi đáp ứng đủ điều kiện về diện tích sàn và khu vực xây dựng.
Cụ thể, công trình cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m².
- Không nằm trong khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị đã được xác định trong quy hoạch chung thành phố.
- Không nằm trong khu chức năng, khu dân cư nông thôn hoặc khu vực phát triển đô thị đã được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố.
- Không thuộc khu vực quy hoạch chung khu kinh tế hoặc khu du lịch quốc gia.
- Không nằm trong khu vực xây dựng đã được xác định trong quy hoạch chung xã.
- Không thuộc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Như vậy, nhà dưới 07 tầng không mặc nhiên được miễn giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư vẫn cần kiểm tra thông tin quy hoạch, vị trí khu đất và quy chế quản lý kiến trúc để biết có cần xin giấy phép xây dựng hay không.
LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG
Công trình miễn phép có cần thông báo khởi công không?
Có. Một số công trình miễn giấy phép xây dựng vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ liên quan. Hồ sơ này tương ứng với hồ sơ xin giấy phép xây dựng, nhưng không cần đơn đề nghị cấp phép.
Tuy nhiên, không phải mọi công trình miễn phép đều phải thông báo. Chủ đầu tư cần xác định công trình thuộc nhóm nào để thực hiện đúng thủ tục.
Trường hợp không phải thông báo khởi công
Theo Khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, một số công trình được miễn giấy phép xây dựng và không phải thông báo khởi công, gồm:
- Công trình bí mật nhà nước.
- Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách.
- Công trình xây dựng tạm.
- Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Với các trường hợp này, chủ đầu tư vẫn cần xây dựng đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất và bảo đảm an toàn công trình.
Trường hợp chỉ cần gửi thông báo khởi công
Một số công trình miễn giấy phép xây dựng vẫn phải gửi thông báo khởi công. Nhóm này gồm:
- Công trình thuộc dự án đầu tư công đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư.
- Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.
- Công trình theo tuyến ngoài khu vực phát triển đô thị, nếu đã phù hợp quy hoạch hoặc được chấp thuận phương án tuyến.
Với nhóm này, chủ đầu tư cần gửi thông báo trước khi triển khai thi công. Đây là thủ tục để cơ quan quản lý địa phương theo dõi quá trình xây dựng.
Trường hợp phải gửi thông báo kèm hồ sơ
Một số công trình miễn giấy phép xây dựng vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ liên quan. Hồ sơ này tương tự hồ sơ xin giấy phép xây dựng, nhưng không cần đơn đề nghị cấp phép.
Nhóm này thường gồm công trình đặc thù như công trình trên biển, công trình tại cảng hàng không, công trình quảng cáo, hạ tầng viễn thông thụ động, công trình đã được thẩm định và công trình sửa chữa, cải tạo thuộc diện miễn phép.
Vì vậy, chủ đầu tư không nên hiểu miễn giấy phép xây dựng là miễn toàn bộ thủ tục. Trước khi thi công, cần kiểm tra công trình có phải gửi thông báo khởi công hay không.
618 Architects hỗ trợ tư vấn giấy phép xây dựng và thiết kế nhà ở
Quy định miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7/2026 giúp một số công trình giảm bớt thủ tục trước khi khởi công. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn cần kiểm tra kỹ điều kiện về quy hoạch, diện tích sàn và khu vực xây dựng.
618 Architects hỗ trợ rà soát thông tin khu đất, quy mô công trình và điều kiện xin giấy phép xây dựng theo thực tế. Trường hợp cần xin phép, đội ngũ hỗ trợ chuẩn bị bản vẽ và phối hợp hồ sơ để hạn chế sai sót.
Liên hệ hotline 08 57777 618 để được tư vấn giấy phép xây dựng phù hợp với quy định mới.
Câu hỏi thường gặp:
- Thủ tục xin phép xây dựng công trình cần giấy tờ gì?
- Làm thế nào để nộp hồ sơ xin phép xây dựng online?
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
Kiến trúc & Nội thất | Architecture & Interior Design
Phát triển thiết kế & tối ưu khối tích | Design Development & Masing
Thi công - Giám sát - Thẩm định | Construction - Supervision - Verification
=======================
“Thức tỉnh cuộc sống" trong từng công trình
Địa chỉ: 94 Duy Tân, Hoà Cường, Đà Nẵng
Xưởng SX: La Bông 3, Hòa Vang, Đà Nẵng
Website: www.618.vn
Email: contact@618.vn
Hotline tư vấn: 08 77777 618
Hỗ trợ Kỹ thuật: 08 17777 618
Tư vấn cấp phép: 08 57777 618
Văn phòng: 023 66 5555 66
-6824.png)
-4784-min-5779.png)
-1911.png)
![[Kiến thức] Quy trình thi công móng nhà từ A đến Z](thumb/400x250x1x90/upload/news/quy-trinh-thi-cong-mong-nha-7056.png)
-7138.png)
-3652.png)
-6731.png)
-7890.png)
-1308.png)
-3576.png)
![Nhà mặt tiền đường 10,5m được xây bao nhiêu tầng? [mới nhất]](thumb/400x250x1x90/upload/news/so-tang-duoc-xay-da-nang-2379.png)
-7130.png)
