Những quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng 2025

Khi dự định xây nhà tại Đà Nẵng, ngoài việc quan tâm đến thiết kế, vật liệu và tiến độ thi công, bạn cũng cần lưu ý các quy định xây dựng, đặc biệt là mật độ xây dựng. Đây là yêu cầu bắt buộc của thành phố nhằm giữ gìn sự hài hòa kiến trúc, cảnh quan và môi trường sống. Vậy quy định mật độ xây dựng tại Đà Nẵng 2025 cụ thể ra sao, hãy cùng 618 Architects tìm câu trả lời ngay trong bài viết này.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là một khái niệm chỉ tỷ lệ phần diện tích của một lô đất được sử dụng để xây dựng công trình so với tổng diện tích của lô đất đó. Nói cách khác, nó cho biết mức độ bao phủ của các công trình trên một khu đất.

Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (Quy chế) ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng bao gồm: Mật độ xây dựng thuần và Mật độ xây dựng gộp.

• Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không gồm diện tích của các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, khu thể thao, bộ phận thông gió với tầng hầm có mái che, hay các công trình kỹ thuật hạ tầng khác,…).
• Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

• Mật độ xây dựng tối đa: Thường được quy định bằng phần trăm so với diện tích lô đất. Con số này có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí lô đất, loại hình công trình và quy hoạch chi tiết của từng khu vực.
• Khoảng lùi xây dựng: Khoảng cách tối thiểu giữa công trình xây dựng với ranh giới lô đất, đường giao thông, công trình lân cận.
• Chiều cao tầng: Quy định về số tầng tối đa được phép xây dựng, thường phụ thuộc vào vị trí lô đất và loại hình công trình.
• Tỷ lệ diện tích đất dành cho cây xanh: Quy định về diện tích tối thiểu phải dành cho cây xanh, sân vườn.
• Hệ số sử dụng đất: Là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tất cả các tầng của công trình so với diện tích lô đất.

Khi nào cần tính mật độ xây dựng?

Căn cứ vào mục I, khoản 2, điều 89, luật Xây dựng sửa đổi 2020, những công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc những ngôi nhà phố dưới 7 tầng nằm trong vùng đã được quy hoạch thì được xây mà không cần tính mật độ xây dựng.  Còn lại mọi công trình nhà phố đều phải đảm bảo tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng. 

Cách tính mật độ xây dựng mới nhất

Để xác định đúng mật độ xây dựng cho một công trình, cần tuân theo các quy định hiện hành của Bộ Xây dựng Việt Nam, công thức tính mật độ xây dựng mới nhất như sau: 

Mật độ xây dựng = (Diện tích công trình hay đất xây dựng/ Tổng toàn bộ diện tích khu đất) * 100%

Ví dụ:
Diện tích đất xây dựng công trình là 120m2, diện tích sân vườn là 30m2, tổng diện tích khu đất là 150m2. Vậy cách tính mật độ xây dựng như sau: 

• MĐXD = 120/150 * 100 = 80% 
• Phần dành cho sân vườn chiếm 30/150*100 = 20% 

Chi tiết quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng

Quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng đối từng loại công trình sẽ có sự khác nhau. Công trình được chia thành 3 loại: nhà ở riêng lẻ, công trình công cộng (như trường học, bệnh viện,..), nhóm công trình thương mại (nhà chung cư, khách sạn, công ty,...) thường và cao tầng.  Chi tiết về quy định mật độ xây dựng như sau: 

1. Đối với mật độ xây dựng thuần

Theo Điểm 2.6.3 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép hiện nay như sau:

Mật độ xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ: 
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Mật độ xây dựng đối với lô đất xây dựng các công trình dịch vụ công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, chợ,… mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép 40%.

Mật độ xây dựng đối với các lô đất thương mại hay lô đất sử dụng hỗn hợp như nhóm nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, mật độ xây dựng tối đa cho phép như sau: 

Lưu ý: Với lô đất có các công trình có chiều cao > 46m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 3 lần.

Mật độ xây dựng đối với lô đất dành cho thương mại dịch vụ, lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng, mật độ thuần tối đa cho phép thể hiện qua bảng sau:

Lưu ý: Với các lô đất có chiều cao công trình > 46m phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần ngoại trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn.

2. Đối với mật độ xây dựng gộp

Theo Điểm 2.6.4 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD. Mật độ xây dựng gộp cho từng trường hợp được quy định như sau:

Tại sao phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng?

• Tránh vi phạm pháp luật: Xây dựng vượt quá mật độ cho phép là hành vi vi phạm pháp luật, có thể dẫn đến các hình thức xử phạt như phạt tiền, cưỡng chế phá dỡ.
• Đảm bảo chất lượng cuộc sống: Việc tuân thủ quy định về mật độ xây dựng giúp đảm bảo không gian sống thoáng đãng, giảm thiểu tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường.
• Bảo vệ giá trị tài sản: Công trình xây dựng đúng quy định sẽ có giá trị ổn định và dễ dàng được chuyển nhượng.

Dịch vụ xin phép giấy xây dựng tại Đà Nẵng 

Xin giấy phép xây dựng là một phần quan trọng trước khi xây dựng bất cứ công trình nào từ nhà ở riêng lẻ cho tới các công trình công cộng lớn. Với đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, am hiểu về kiến thức pháp lý, 618 Architects sẽ giúp khách hàng giải quyết những thủ tục giấy tờ về giấy phép xây dựng tại Đà Nẵng. 

618 Architects là đơn vị thiết kế và thi công xây dựng tại Đà Nẵng. Bên cạnh đó, công ty còn hỗ trợ khách hàng trong việc thẩm tra và xin phép xây dựng, mang đến giải pháp toàn diện cho mọi công trình. 

Nếu bạn còn thắc mắc bất cứ điều gì về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng, hãy liên hệ ngay với 618 Architects thông qua số điện thoại 0937 099 888 để được tư vấn nhiệt tình và giải đáp mọi thắc mắc!