Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND áp dụng từ 25/01/2026, các lô đất phố nằm trên đường có mặt cắt lòng đường dưới 5,5m tại Đà Nẵng hiện nay chính thức được phép xây nhà 6 tầng chính. Bên cạnh đó, công trình còn được phép bố trí thêm tầng hầm, tầng lửng và tầng tum nếu đáp ứng đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật nghiêm ngặt đi kèm.
Hãy cùng 618 Architects tìm hiểu chi tiết những thay đổi quan trọng này để chuẩn bị tốt nhất cho kế hoạch xây dựng sắp tới.
1. Quy định xây nhà 6 tầng cho đường nhỏ dưới 5,5m
Việc ban hành QĐ 07/2026/QĐ-UBND là bước đi chiến lược của UBND thành phố nhằm sửa đổi những nội dung không còn phù hợp tại QĐ 63/2023. Quy định mới này giúp tháo gỡ những rào cản về không gian cho nhà ở riêng lẻ, đặc biệt là tại các khu vực đô thị hiện hữu vốn có quỹ đất hạn chế.
Dưới đây là bảng so sánh trực quan để bạn thấy rõ sự thay đổi về chiều cao xây dựng nhà ở đà nẵng đối với đường phố nhỏ:
|
Thông số so sánh |
Quy định cũ (QĐ 63/2023) |
Quy định mới (QĐ 07/2026/QĐ-UBND) |
|
Đường có lòng đường < 5,5m (có vỉa hè) |
Giới hạn phổ biến từ 3 – 5 tầng |
Cho phép xây nhà 6 tầng |
|
Cấu kiện kèm theo |
Quy định chưa đồng nhất |
Được phép thêm: Hầm + Lửng + Tum |
|
Hệ số sử dụng đất |
Theo quy hoạch phân khu |
Khống chế tối đa ≤ 7 lần |
Sự điều chỉnh này cho thấy tư duy phát triển đô thị bền vững, giúp tăng hiệu quả khai thác đất tại các phường trung tâm như Hải Châu, Thanh Khê hay Sơn Trà. Tuy nhiên, việc tăng số tầng đồng nghĩa với việc gia chủ phải tuân thủ khắt khe hơn về an toàn phòng cháy chữa cháy và thẩm mỹ kiến trúc chung của tuyến phố.
(1).gif)
2. Cần đáp ứng điều kiện gì để được cấp phép xây nhà 6 tầng kèm hầm, lửng và tum?
Câu trả lời là: Bạn HOÀN TOÀN có thể hiện thực hóa công trình quy mô này nếu tuân thủ các chỉ số về mật độ xây dựng tại đà nẵng và cao trình kỹ thuật tại Điều 13 của Quyết định 07/2026/QĐ-UBND. Cụ thể như sau:
2.1. Quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng mới nhất
Theo bảng 6 (sửa đổi Điều 13), thành phố không còn áp dụng mật độ "cứng" 100% cho mọi lô đất nhỏ. Thay vào đó, mật độ xây dựng tại Đà Nẵng được phân cấp rõ rệt dựa trên diện tích lô đất để đảm bảo độ thông thoáng:
Việc thắt chặt mật độ khi diện tích đất tăng lên nhằm đảm bảo khoảng lùi thoát hiểm, độ thông thoáng và cảnh quan đô thị khi chiều cao công trình tăng lên mức 6 tầng.
2.2. Khống chế chiều cao tầng cụ thể
Khi tiến hành xây nhà 6 tầng, các thông số về cao trình là điều kiện bắt buộc để đảm bảo sự đồng bộ trên toàn tuyến phố:
-
Chiều cao tầng 1: Dao động từ 3,6m đến 4,2m.
-
Trường hợp có tầng lửng/bán hầm: Chiều cao tầng 1 được phép nâng lên từ 5,6m đến tối đa 6,0m.
-
Các tầng từ tầng 2 trở lên: Chiều cao thông thủy tối thiểu phải đạt 2,7m.
-
Cao trình nền tầng 1: So với mặt vỉa hè là +0,2m (nếu không sân) hoặc tối đa +0,45m (nếu có sân trước). Tại các khu vực có nguy cơ ngập lụt, UBND cấp xã có quyền quyết định cao trình lớn hơn tùy thực tế.
2.3. Quy định về tầng hầm, tầng lửng và tầng tum
Tại các trục đường phố chính, khi xây nhà 6 tầng, thành phố đặc biệt khuyến khích gia chủ đầu tư tầng hầm hoặc bán hầm làm nơi đỗ xe. Điều này không chỉ tăng giá trị công năng cho ngôi nhà mà còn giảm áp lực giao thông tĩnh cho đô thị.
Về phần diện tích cộng thêm như tầng lửng (không quá 65% diện tích sàn dưới) và tầng tum (không quá 30% diện tích sàn mái), nếu thiết kế đúng quy chuẩn của Bộ Xây dựng, chúng sẽ không bị tính vào số tầng chính. Đây là bí quyết giúp công trình đạt quy mô thực tế là 6 tầng chính kèm hầm, lửng và tum, mang lại không gian sử dụng cực kỳ rộng rãi cho gia chủ.
3. Câu hỏi thực tế: Đường "Kiệt" dưới 5,5m có được xây nhà 6 tầng không?
Nhiều chủ đầu tư thường nhầm lẫn giữa đường phố nhỏ (có vỉa hè) và đường kiệt/hẻm (không có vỉa hè). Theo khoản 39 của QĐ 07/2026/QĐ-UBND, quy định dành cho đường kiệt khắt khe hơn rất nhiều để đảm bảo an toàn cứu hộ cứu nạn:
-
Kiệt có lộ giới < 2,5m: Chỉ được phép xây tối đa 3 tầng (chiều cao tổng không quá 13m).
-
Kiệt có lộ giới từ 2,5m đến < 7m: Được phép xây tối đa 4 tầng (chiều cao tổng không quá 16,5m).
-
Kiệt có lộ giới ≥ 7m: Được phép xây tối đa 5 tầng (cao không quá 20m, trong đó tầng 5 phải lùi vào ít nhất 3m so với chỉ giới đường đỏ).
Vì vậy, trước khi lên kế hoạch xây nhà 6 tầng, bạn cần kiểm tra chính xác lộ giới kiệt hiện trạng tại vị trí công trình để tránh trường hợp hồ sơ bị từ chối do sai lệch số tầng quy định.
4. Dịch vụ xin phép xây dựng trọn gói tại Đà Nẵng
Việc hiểu và áp dụng đúng QĐ 07/2026/QĐ-UBND vào thực tế thiết kế là một thách thức không nhỏ đối với nhiều Chủ đầu tư khi xây nhà 6 tầng tại Đà Nẵng. Các quy định về khoảng lùi, mật độ và hệ số sử dụng đất thường đan xen phức tạp, dễ dẫn đến sai sót trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng.
Xin phép xây dựng không chỉ là tờ giấy, đó là khởi đầu của một ngôi nhà hoàn hảo. Dịch Vụ Xin Phép Xây Dựng Tại Đà Nẵng sẽ đồng hành cùng bạn từ kiểm tra quy hoạch đến ra giấy phép cuối cùng theo đúng quy chuẩn mới nhất. Liên hệ ngay qua Hotline 08 77777 618 để nhận tư vấn nhanh chóng - chi tiết - đúng quy định mới nhất!
Câu hỏi thường gặp:
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
-4784-min-5779.png)
-1911.png)
![[Kiến thức] Quy trình thi công móng nhà từ A đến Z](thumb/400x250x1x90/upload/news/quy-trinh-thi-cong-mong-nha-7056.png)
-7138.png)
-3652.png)
-6731.png)
-7890.png)
-1308.png)
