Trước khi thiết kế căn hộ cho thuê hoặc apartment tại Đà Nẵng, chủ đầu tư cần xác định chính xác các chỉ tiêu xây dựng như khoảng lùi, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và số tầng được phép xây dựng. Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô công trình, khả năng xin phép xây dựng và hiệu quả khai thác lâu dài.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính khoảng lùi và các chỉ tiêu quan trọng cần kiểm tra trước khi triển khai thiết kế.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính khoảng lùi và các chỉ tiêu quan trọng cần kiểm tra trước khi triển khai thiết kế.
Vì sao cần xác định khoảng lùi và các chỉ tiêu xây dựng trước khi thiết kế căn hộ?
Nhiều chủ đầu tư thường tập trung vào phương án mặt bằng và số lượng căn hộ khai thác mà bỏ qua việc kiểm tra các chỉ tiêu xây dựng. Điều này dẫn đến tình trạng hồ sơ phải điều chỉnh nhiều lần, giảm số tầng hoặc thay đổi phương án thiết kế trong quá trình xin phép.
Đối với công trình căn hộ cho thuê, việc xác định đúng khoảng lùi, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và số tầng ngay từ đầu sẽ giúp tối ưu diện tích sử dụng, hạn chế phát sinh chi phí và rút ngắn thời gian thực hiện dự án.
Khoảng lùi ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích xây dựng
Khoảng lùi là phần khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và vị trí xây dựng công trình. Nếu xác định sai khoảng lùi, diện tích xây dựng thực tế có thể giảm đáng kể so với dự kiến ban đầu.
Đối với các lô đất nằm trên các tuyến đường lớn hoặc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc riêng, khoảng lùi còn ảnh hưởng đến hình thức mặt đứng và phương án bố trí công năng của công trình.
►► Xem thêm: Bài viết Khoảng lùi xây dựng Đà Nẵng mới nhất.
Mật độ xây dựng quyết định quy mô công trình
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất.
Chỉ tiêu này quyết định diện tích sàn tầng trệt được phép xây dựng và ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô khai thác của căn hộ cho thuê. Mật độ càng cao thì diện tích sử dụng càng lớn, tuy nhiên vẫn phải tuân thủ các quy định về khoảng lùi, thông thoáng và hạ tầng kỹ thuật.
Chiều cao và số tầng quyết định hiệu quả khai thác căn hộ
Đối với mô hình apartment hoặc căn hộ cho thuê, số tầng thường là yếu tố tác động lớn nhất đến hiệu quả đầu tư.
Một lô đất có cùng diện tích nhưng khác chiều cao cho phép xây dựng có thể tạo ra chênh lệch rất lớn về tổng diện tích sàn và số lượng căn hộ khai thác.
Cách tính khoảng lùi khi thiết kế căn hộ tại Đà Nẵng
Khoảng lùi là gì?
Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng của công trình.
Tùy thuộc vào chiều rộng mặt cắt đường, chiều cao công trình và khu vực quy hoạch, công trình có thể được xây sát ranh hoặc phải chừa một khoảng cách nhất định so với tuyến đường phía trước.
Khoảng lùi thường được áp dụng đối với các công trình có quy mô lớn hoặc nằm trên các tuyến đường chính của thành phố.
Cách xác định khoảng lùi theo chiều cao công trình
Thông thường, việc xác định khoảng lùi cần căn cứ vào:
- Chiều rộng mặt cắt đường.
- Chiều cao công trình dự kiến.
- Quy hoạch phân khu và quy chế quản lý kiến trúc.
- Các yêu cầu quản lý riêng của từng khu vực.
Dưới đây là bảng tra cứu nhanh tiêu chuẩn khoảng lùi mặt tiền tối thiểu (m) theo quy chuẩn mới nhất:
| Bề rộng đường tiếp giáp (m) |
Khoảng lùi theo chiều cao công trình (m) | |||
| H < 19m | 19m ≤ H < 22m | 22m ≤ H < 28m | H ≥ 28m | |
| L < 19m | 0m | 3m | 4m | 6m |
| 19m ≤ L < 22m | 0m | 0m | 3m | 6m |
| L ≥ 22m | 0m | 0m | 0m | 6m |
Khi thiết kế căn hộ, chủ đầu tư nên kiểm tra đồng thời cả quy hoạch sử dụng đất và quy chế quản lý kiến trúc để tránh trường hợp được phép xây dựng nhưng vẫn bị khống chế khoảng lùi.
Quy định độ vươn ban công, khoảng lùi theo chiều rộng mặt đường
Ban công là bộ phận được phép nhô ra ngoài chỉ giới xây dựng trong giới hạn nhất định.
Độ vươn ban công phụ thuộc vào:
- Chiều rộng mặt cắt đường.
- Cao độ ban công.
- Khoảng cách đến các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Bảng dưới đây dựa vào khoảng cách giữa tuyến đường và công trình để xây dựng khoảng lùi và ban công cụ thể:
|
Đường lộ giới
|
Khoảng lùi (m)
|
Ban công vươn ra (m)
|
|
≤ 7,5
|
1.2
|
1.2
|
|
> 7,5
|
1.5
|
1.5
|
Việc xác định đúng độ vươn ban công giúp tối ưu diện tích sử dụng mà vẫn đảm bảo tuân thủ quy định quản lý kiến trúc đô thị.
Ví dụ tính khoảng lùi thực tế cho lô đất xây căn hộ
Giả sử chủ đầu tư sở hữu lô đất:
- Diện tích: 100m²
- Mặt tiền: 5m
- Chiều sâu: 20m
- Tiếp giáp đường 10,5m
Sau khi kiểm tra quy hoạch và quy chế kiến trúc theo bảng trên. Với lô đất này cần lùi 1,5m để đúng với quy định mới nhất 2026.
►► Xem thêm: Hướng dẫn Quy định độ vươn ban công và khoảng lùi xây dựng.
Cách tính mật độ xây dựng căn hộ
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất.
Các yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng
-
Diện tích lô đất: Diện tích đất là căn cứ quan trọng để xác định mật độ xây dựng tối đa theo quy định.
-
Loại công trình: Nhà ở riêng lẻ, căn hộ cho thuê, khách sạn hoặc công trình hỗn hợp có thể áp dụng các chỉ tiêu khác nhau.
-
Quy hoạch khu vực: Một số khu vực trung tâm hoặc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc riêng sẽ có quy định riêng về mật độ xây dựng.
Bảng tra mật độ xây dựng theo diện tích lô đất
| Diện tích lô đất (m²/căn) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1000 |
| Mật độ tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Ví dụ tính mật độ xây dựng cho lô đất 100m²
Giả sử bạn có lô đất với diện tích 100m², theo bảng mật độ xây dựng tối đa được phép là 90%.
Suy ra, Diện tích xây dựng tầng trệt: 100m² x 90% = 90m²
Diện tích còn lại dành cho khoảng sân, giếng trời, thông thoáng và hạ tầng kỹ thuật.
►► Xem thêm: Cách tính mật độ xây dựng theo diện tích lô đất.
Cách tính chiều cao công trình căn hộ tại Đà Nẵng
Chiều cao công trình được xác định như thế nào?
Chiều cao công trình được xác định từ cốt vỉa hè hoặc cốt nền theo quy định đến điểm cao nhất của công trình.
Việc xác định chiều cao cần tuân thủ quy hoạch phân khu, quy chế quản lý kiến trúc và các quy định liên quan đến cảnh quan đô thị.
Mối quan hệ giữa chiều cao và chiều rộng mặt cắt đường
Tại nhiều khu vực đô thị, chiều cao công trình được kiểm soát dựa trên:
- Chiều rộng mặt cắt đường.
- Vị trí lô đất.
- Khu vực quy hoạch.
- Hệ số sử dụng đất.
Điều này có nghĩa rằng hai lô đất cùng diện tích nhưng nằm trên các tuyến đường khác nhau có thể được phép xây số tầng khác nhau.
Các trường hợp bị khống chế chiều cao
Một số trường hợp thường gặp gồm:
- Nằm trong khu vực quản lý kiến trúc đặc thù.
- Tiếp giáp tuyến đường có yêu cầu quản lý cảnh quan.
- Thuộc khu vực bảo tồn hoặc chỉnh trang đô thị.
- Chịu giới hạn từ quy hoạch phân khu.
Ví dụ tính chiều cao tối đa cho công trình căn hộ
Sau khi xác định được tuyến đường và khu vực quy hoạch, cơ quan quản lý sẽ xác định chiều cao công trình tối đa được phép xây dựng.
Từ chỉ tiêu chiều cao này, kiến trúc sư sẽ tính toán số tầng phù hợp để tối ưu hiệu quả khai thác.
►► Xem thêm: Quy định chiều cao xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng.
Cách xác định số tầng được phép xây dựng
Số tầng phụ thuộc vào chiều cao công trình
Trên thực tế, cơ quan quản lý không chỉ kiểm soát số tầng mà còn kiểm soát tổng chiều cao công trình.
Do đó, việc tăng chiều cao tầng hoặc bố trí tầng kỹ thuật không hợp lý có thể khiến số tầng thực tế phải điều chỉnh.
Các tầng không tính vào số tầng theo quy định
Tùy từng trường hợp, một số không gian có thể được xem xét không tính vào số tầng như:
- Tầng kỹ thuật.
- Tum thang.
- Mái che thang máy.
- Khu vực kỹ thuật phục vụ công trình.
Việc áp dụng cần căn cứ theo quy định hiện hành.
Những sai lầm khiến hồ sơ bị điều chỉnh số tầng
Một số lỗi phổ biến gồm:
- Không kiểm tra quy hoạch trước khi thiết kế.
- Tính sai chiều cao tầng.
- Bố trí tum hoặc tầng kỹ thuật không đúng quy định.
- Không tính toán hệ thống PCCC ngay từ đầu.
►► Xem thêm: Cách tính số tầng nhà ở theo quy định mới.
Sau khi xác định chỉ tiêu xây dựng, cần lưu ý gì khi thiết kế căn hộ?
Tối ưu công năng khai thác cho thuê
Sau khi xác định được khoảng lùi, mật độ xây dựng và chiều cao công trình, việc tối ưu công năng cần được thực hiện bởi đơn vị có kinh nghiệm thiết kế căn hộ Đà Nẵng nhằm đảm bảo hiệu quả khai thác và khả năng xin phép xây dựng.
Đảm bảo giao thông đứng và thoát hiểm
Đối với công trình nhiều tầng, việc bố trí thang bộ, thang máy và lối thoát nạn cần được nghiên cứu ngay từ giai đoạn thiết kế sơ bộ.
Tối ưu chi phí đầu tư và vận hành
Một phương án thiết kế hợp lý không chỉ giúp tăng số lượng căn hộ mà còn giảm chi phí vận hành và bảo trì trong quá trình khai thác.
Câu hỏi thường gặp khi xây căn hộ cho thuê
Đường 10,5m được xây bao nhiêu tầng?
Cần căn cứ vào quy hoạch phân khu, quy chế quản lý kiến trúc và vị trí cụ thể của lô đất.
Nhà không chừa khoảng lùi có được cấp phép không?
Tùy thuộc quy định áp dụng cho từng tuyến đường và khu vực quy hoạch.
Ban công được vươn tối đa bao nhiêu mét?
Phụ thuộc vào chiều rộng mặt cắt đường và quy định quản lý kiến trúc hiện hành.
Mật độ xây dựng có áp dụng cho toàn bộ diện tích đất không?
Mật độ xây dựng được tính trên diện tích lô đất hợp pháp theo quy định.
Kết luận
Khoảng lùi, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và số tầng là bốn chỉ tiêu quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng. Việc kiểm tra đầy đủ các chỉ tiêu này trước khi thiết kế sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý, tối ưu quy mô khai thác và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Nếu bạn đang chuẩn bị đầu tư căn hộ cho thuê hoặc apartment tại Đà Nẵng, hãy tham khảo đơn vị 618 Architects - Đơn vị thiết kế apartment Đà Nẵng để được đánh giá quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng và đề xuất phương án khai thác phù hợp ngay từ giai đoạn đầu.
Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects
Kiến trúc & Nội thất | Architecture & Interior Design
Phát triển thiết kế & tối ưu khối tích | Design Development & Masing
Thi công - Giám sát - Thẩm định | Construction - Supervision - Verification
=======================
“Thức tỉnh cuộc sống" trong từng công trình
Địa chỉ: 94 Duy Tân, Hoà Cường, Đà Nẵng
Xưởng SX: La Bông 3, Hòa Vang, Đà Nẵng
Website: www.618.vn
Email: contact@618.vn
Hotline tư vấn: 08 77777 618
Hỗ trợ Kỹ thuật: 08 17777 618
Tư vấn cấp phép: 08 57777 618
Văn phòng: 023 66 5555 66
-4784-min-5779.png)
-1911.png)
![[Kiến thức] Quy trình thi công móng nhà từ A đến Z](thumb/400x250x1x90/upload/news/quy-trinh-thi-cong-mong-nha-7056.png)
-7138.png)
-3652.png)
-6731.png)
-7890.png)
-1308.png)
-3576.png)
-6824.png)
