Quy định số tầng, chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng mới

1. Cách tính chiều cao và số tầng nhà trong xây dựng

Căn cứ theo quy định của thông tư 06/2021/TT-BXD (được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 02/2025/TT-BXĐ), ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc, phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị có quy định về chiều cao nhà và số tầng nhà như sau:

1.1. Chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng

Theo Phụ lục II của thông tư 06/2021/TT-BXD, chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao công trình tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.

Lưu ý: Những vật không được tính vào chiều cao nhà bao gồm cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị hấp thụ năng lượng mặt trời, bể nước kim loại,…

1.2. Cách xác định số tầng cao

Số tầng cao của công trình bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nửa/bán hầm nhưng không bao gồm tầng áp mái.

Lưu ý: Những trường hợp không được tính vào số tầng nhà bao gồm:

• Nếu công trình có tầng tum chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái thì không được tính vào số tầng nhà.

• Đối với nhà ở riêng lẻ, khi diện tích tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng tầng dưới thì không tính vào số tầng của công trình.

• Đối với nhà chung cư: Chỉ 01 tầng lửng không tính số tầng khi chỉ sử dụng cho mục đích kỹ thuật có diện tích không vượt quá 10% diện tích sàn tầng bên dưới và không quá 300m².

LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG

>>> Tham khảo thêm: Tổng hợp những quy định xây dựng nhà ở Đà Nẵng cần biết.

2. Quy định về chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng

Theo quyết định 07/2026/QĐ-UBND, quy định về chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng tối đa cho phép đối với từng công trình nhà ở sẽ có những sự khác biệt. Cụ thể quy định về số tầng xây nhà tại Đà Nẵng được quy định như sau:

2.1. Quy định đối với nhà ở riêng lẻ đô thị

Quyết định 07/2026/QĐ-UBND đã điều chỉnh tên gọi khoản 2 Điều 13 về quy định đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị. Cụ thể: Nhà ở riêng lẻ đô thị bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở giáp đường phố cũ, chỉnh trang, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê.

Căn cứ vào điểm 2.3 khoản 2 Điều 13, quy định đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

• Đối với đường có vỉa hè với mặt cắt lòng đường hiện trạng < 5,5m: Tối đa 6 tầng

• Đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng < 7,5m: Tối đa 7 tầng

• Đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng từ 7,5m đến dưới 10,5m: Tối đa 9 tầng

Chi tiết chiều cao của mỗi tầng như sau:

• Chiều cao tầng 1 không nhỏ hơn 3,6m và 4,2m. Nếu có tầng lửng hoặc tầng bán hầm thì chiều cao tầng 1 nằm không dưới 5,6m và không quá 6,0m. Từ tầng 2 trở lên khống chế chiều cao thông thủy tối thiểu là 2,7m, đảm bảo hài hòa cho tuyến phố, đoạn phố.

• Chiều cao nền tầng 1: 0,2m; có sân trước nhỏ hơn 0,45m. Khi có khoảng lùi điểm cuối ram dốc tối thiểu 1,5m so với chỉ giới đường đỏ. Trường hợp ở khi ngập lụt có thể lớn hơn 0,45m tuỳ từng địa phương

• Đối với công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô từ 03 tầng trở lên trên các trục đường, khi xây dựng mới khuyến khích đầu tư xây dựng tầng hầm hoặc tầng bán hầm làm nơi để xe.

>>> Tìm hiểu thêm: Đất dưới 200m có xây được 7 tầng không?

2.2. Quy định đối với nhà ở riêng lẻ giáp đường không có vỉa hè hoặc giáp kiệt, hẻm

Căn cứ điểm 3.2 khoản 3 Điều 13 quy định như sau:

• Đối với những kiệt có lộ giới < 2,5m, công trình được phép xây dựng tối đa là 3 tầng, với tổng chiều cao không quá 13m.

• Đối với những kiệt có lộ giới ≥ 2,5m đến < 7m, công trình được phép xây dựng tối đa 4 tầng, với tổng chiều cao không quá 16,5m.

• Đối với những kiệt có lộ giới > 7m, công trình được phép xây dựng tối đa là 5 tầng; Riêng tầng 5 phải xây dựng có khoảng lùi tối thiểu là 3m so với chỉ giới đường đỏ, với tổng chiều cao không quá 20m.

2.3. Đối với biệt thự nằm trong khu vực dân cư chỉnh trang

Điểm 4.2 khoản 4 Điều 13 quy định rõ các điều kiện về số tầng, khoảng lùi và khoảng cách công trình như sau:

• Xây dựng tối đa không quá 4 tầng nổi (kể cả tầng lửng, tầng áp mái và tầng kỹ thuật)

• Đối với mặt tiền giáp đường, khoảng lùi tối thiểu à 4m so với chỉ giới đường đỏ.

• Trường hợp chiều ngang mặt tiền ≥ 15m, khoảng lùi tối thiểu 1,5m so với 2 cạnh bên thửa đất.

• Trường hợp chiều sâu thửa đất ≥ 25m, khoảng lùi tối thiểu 1,5m so với cạnh sau thửa đất.

Lưu ý: Phải đảm bảo mật độ xây dựng, khoảng lùi và khoảng cách công trình theo quy định. 

Vượt quá chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng là hành vi vi phạm pháp luật được quy định theo Khoản 4, Điều 16 tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể:

• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

• Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

• Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

4. 618 Architects - Đơn vị thiết kế thi công trọn gói uy tín tại Đà Nẵng

Để tránh những rắc rối pháp lý và đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ, hãy để 618 Architects đồng hành cùng chủ đầu tư. 618 Architects là đơn vị thiết kế và thi công xây dựng tại Đà Nẵng, Miền Trung. Bên cạnh đó, công ty còn hỗ trợ khách hàng trong việc thẩm tra và xin phép xây dựng, mang đến giải pháp toàn diện cho mọi công trình. Nếu bạn còn thắc mắc bất cứ điều gì về chiều cao xây dựng nhà ở Đà Nẵng, hãy liên hệ ngay với 618 Architects thông qua số điện thoại 08 57777 618 để được tư vấn nhiệt tình và giải đáp mọi thắc mắc!. 

Câu hỏi thường gặp: