Điều kiện nào công trình được khuyến khích xây thêm 1 tầng

Theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND (có hiệu lực từ 02/01/2026) về Quy chế quản lý kiến trúc khu vực trung tâm và lân cận thành phố đã bổ sung Khoản 4 Điều 11 với cơ chế khuyến khích xây thêm 1 tầng cực hấp dẫn. Giữa bối cảnh ô nhiễm đô thị đang trở thành nỗi lo thường trực, chính sách này như một 'làn gió mát' thổi vào tư duy xây dựng hiện đại. Bạn hoàn toàn có cơ hội sở hữu thêm tầng cao nếu đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về giải pháp xanh hóa và thiết kế hành lang mở.

Trong bài viết này, 618 Architects sẽ phân tích chi tiết các điều kiện kỹ thuật và pháp lý để chủ đầu tư (CĐT) hiện thực hóa phương án tăng thêm tầng cao cho công trình của mình một cách bền vững nhất.

1. Điều kiện nào được khuyến khích xây thêm 1 tầng?

Việc được cơ quan chức năng chấp thuận cho phép xây thêm 1 tầng không phải là một quy định đại trà. Căn cứ Khoản 4 Điều 11 Quyết định 07/2026/QĐ-UBND Thành phố Đà Nẵng đã bổ sung, chính quyền khuyến khích các công trình đóng góp vào cảnh quan đô thị và không gian xanh. Để tận dụng cơ chế này thì công trình phải thuộc một trong hai trường hợp sau:

1.1. Bố trí các diện tích xanh trên công trình

Tại khoản 4.1 Điều 11, quy chế khuyến khích CĐT bố trí diện tích cây xanh như vườn trên mái hoặc mảng xanh mặt đứng với các điều kiện cụ thể như sau:

• Diện tích sàn trồng cây xanh đạt từ 30% trở lên so với diện tích mái. Hoặc chiều ngang khu vực sàn trồng cây ở mỗi tầng có kích thước ≥ 1/3 bề ngang tầng đó ở tất cả các tầng của công trình.

• Chỉ tính diện tích sàn và chỉ bao gồm phần cấu kiện trồng cây tạo mảng xanh bên ngoài (không tính chậu rời, bãi cỏ, hành lang).

• Yêu cầu kỹ thuật:

  • Vườn trên mái: lớp đất trồng dày ≥ 30cm, hệ thống tưới tiêu phù hợp.

  • Cây xanh mặt đứng: đất trồng ≥ 30cm hoặc modul/giàn treo có hệ thống chăm sóc, dây leo tự nhiên.

1.2. Tạo hành lang không gian mở có mái che tại tầng trệt

Tại khoản 4.2 Điều 11, Quy chế khuyến khích giải pháp tạo hành lang không gian mở có mái che ở tầng trệt, nhằm mở rộng vỉa hè công cộng và tạo không gian đi bộ thân thiện.

• Thiết kế hành lang mở: Phải hình thành hành lang có mái che nằm lùi sau hàng cột ở tầng trệt và liên thông trực tiếp với vỉa hè công cộng.

• Đảm bảo thông thoáng, không rào chắn, không kinh doanh thương mại, không đỗ xe. Mục tiêu là trở thành không gian sử dụng chung cho cộng đồng.

• Khoảng lùi xây dựng vào thêm có chiều rộng tối thiểu 3m so với khoảng lùi bắt buộc theo quy chuẩn và Quy chế.

Nhiều CĐT lầm tưởng rằng việc được "khuyến khích tầng" đồng nghĩa với việc có thêm một mặt sàn rộng. Việc được xây thêm 1 tầng đi kèm với nghĩa vụ duy trì các tiện ích công cộng suốt vòng đời công trình.

• Với giải pháp xanh hóa công trình: Diện tích sàn tầng tăng thêm không vượt quá diện tích sàn thực tế đã bố trí trồng cây xanh tạo mảng xanh ngoài mặt đứng hoặc vườn trên mái.

• Với giải pháp hành lang mở: Diện tích sàn tầng tăng thêm bằng diện tích khoảng lùi thêm vào tại tầng trệt.

Lưu ý chung: Tổng hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình vẫn phải tuân thủ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Hồ sơ đề xuất cần kèm bản vẽ chi tiết + phương án duy trì lâu dài.

3. Những lưu ý để tránh bị tháo dỡ khi được xây thêm 1 tầng

Cơ chế khuyến khích tầng được xem là một "hợp đồng" giữa CĐT và thành phố, đòi hỏi sự tuân thủ tuyệt đối phương án đã đề xuất. Mọi sai phạm trong thi công và vận hành sẽ bị hậu kiểm khắt khe

• Phải thực hiện đúng với phương án đã đề xuất (diện tích xanh ≥30%, kỹ thuật trồng cây, duy trì bảo dưỡng; hoặc giữ hành lang mở công cộng, không rào chắn/kinh doanh).

• Nếu thi công và vận hành không đúng thực tế (tự ý rào chắn hành lang mở hoặc thay đổi mục đích mảng xanh) thì cơ quan chức năng xử lý buộc tháo dỡ phần tầng cao được tăng thêm như trường hợp xây dựng sai phép.

 >>> Xem thêm: Đà Nẵng siết chặt quản lý xây dựng - Quyết định 07/2026

4. Tại sao cần tư vấn chuyên nghiệp khi áp dụng cơ chế khuyến khích tầng?

Việc áp dụng cơ chế khuyến khích tầng đòi hỏi sự tính toán chuẩn xác từ khâu ý tưởng. Nếu không am hiểu về pháp luật, CĐT rất dễ rơi vào tình trạng:

• Thiết kế vườn mái nhưng không xử lý được tải trọng đất và hệ thống chống thấm, gây nứt sàn tầng dưới.

• Tính toán sai diện tích đối ứng, dẫn đến việc bị bác bỏ hồ sơ khi xin xây thêm 1 tầng.

• Không tối ưu được công năng của hành lang mở, dẫn đến lãng phí diện tích tầng trệt mà không mang lại giá trị thẩm mỹ cho công trình.

LIÊN HỆ TƯ VẤN THIẾT KẾ TRỌN GÓI VÀ XIN PHÉP XÂY DỰNG

5. 618 Architects - Đơn vị thiết kế thi công căn hộ cao tầng uy tín nhất Đà Nẵng

Việc hiện thực hóa xây thêm 1 tầng theo Quyết định 07/2026 không chỉ đơn thuần là vẽ thêm một tầng, mà là bài toán cân bằng giữa kỹ thuật kiến trúc và quy định pháp lý khắt khe. Với kinh nghiệm chuyên sâu trong phân khúc căn hộ và nhà ở cao tầng, 618 Architects tự hào là đơn vị tiên phong tại Đà Nẵng giúp CĐT tối ưu hóa diện tích sàn mà vẫn đảm bảo tính thẩm mỹ và an toàn pháp lý tuyệt đối.

Nếu bạn còn thắc mắc nào hãy liên hệ ngày qua hotline 08 57777 618 để được tư vấn chuyên sâu nhé! Hãy để 618 Architects đồng hành cùng bạn kiến tạo không gian sống mang dấu ấn riêng - bền vững, hiệu quả và phù hợp với tầm nhìn dài hạn.