Quy định về xây dựng tầng hầm mới nhất tại Đà Nẵng 2026

Quy định về xây dựng tầng hầm tại Đà Nẵng đã có những điều chỉnh mang tính bước ngoặt theo Quyết định 07/2026/QĐ-UBND (có hiệu lực từ 25/01/2026). Trong đó, quy định lùi ram dốc 1,5m là "điểm nóng" pháp lý mà nếu chủ đầu tư không nắm vững sẽ dễ dẫn đến sai phạm nghiêm trọng, thậm chí bị cưỡng chế phá bỏ ngay khi vừa hoàn thiện móng.

Bài viết này, 618 Architects sẽ giúp bạn bóc tách các chỉ số kỹ thuật then chốt và cách tối ưu không gian hầm để đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả khai thác bền vững.

1. Xây tầng hầm ở thành phố có cần phải xin cấp phép không?

Câu trả lời là BẮT BUỘC. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 25 QĐ 63/2023/QĐ-UBND, tất cả các công trình xây dựng phải có giấy phép do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp được miễn theo luật định.

Việc cấp phép xây dựng tầng hầm yêu cầu hồ sơ kỹ thuật phải minh bạch về chỉ giới xây dựng phần ngầm. Theo đó, mọi bộ phận của công trình, bao gồm móng và tầng hầm, tuyệt đối không được vượt quá chỉ giới đường đỏ. Đặc biệt, chủ đầu tư cần có bản cam kết và biện pháp thi công đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận để tránh nguy cơ sụt lún, rạn nứt - một rủi ro pháp lý và tài chính rất lớn trong các khu dân cư hiện hữu tại trung tâm Đà Nẵng.

2. Tầng hầm có bị tính vào tổng số tầng chính của công trình không?

Đây là vấn đề gây nhiều nhầm lẫn cho chủ đầu tư. Dựa trên quy định về xây dựng tầng hầm, cách tính số tầng nhà khi có tầng hầm được xác định như sau:

• Trường hợp không tính vào số tầng: Tầng hầm hoặc tầng bán hầm không bị tính vào số tầng cao của công trình nếu cao độ sàn tầng trệt (tầng 1) không vượt quá 0,6m so với cao độ mặt đất đặt công trình.

• Trường hợp tính vào số tầng: Nếu phần nổi của tầng hầm cao hơn 0,6m so với cốt mặt đất, tầng này sẽ được tính là 01 tầng chính của công trình.

Việc kiểm soát cao trình này cực kỳ quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc đất dưới 200m2 không xây quá 7 tầng theo QĐ 07/2026/QĐ-UBND. Nếu thiết kế bán hầm quá cao, bạn có thể phải hy sinh một tầng ở phía trên để không vi phạm tổng chiều cao cho phép.

3. Điểm mới về ram dốc trong quy định về xây dựng tầng hầm 2026

Điểm thay đổi đáng chú ý nhất trong QĐ 07/2026 là việc siết chặt khoảng lùi của lối xuống hầm nhằm đảm bảo an toàn giao thông đô thị.

3.1. Khoảng lùi 1,5m và rủi ro cưỡng chế phá bỏ

Theo quy định về xây dựng tầng hầm mới nhất, điểm bắt đầu của ram dốc phải lùi tối thiểu 1,5m so với chỉ giới đường đỏ. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng xe khi ra vào hầm che khuất tầm nhìn hoặc gây cản trở người đi bộ trên vỉa hè. Nhiều gia chủ vì muốn tận dụng diện tích đã thiết kế ram dốc sát ranh giới, dẫn đến việc không được hoàn công hoặc bị buộc phải lấp hầm theo yêu cầu của cơ quan chức năng.

3.2. Khoảng cách 3m với lòng đường tiếp cận

Bên cạnh đó, lối xuống hầm cần đảm bảo cách mép lòng đường tiếp cận tối thiểu 3,0m. Điều này đặc biệt quan trọng đối với quy định xây hầm nhà phố có mặt tiền giáp đường lộ giới nhỏ. Theo Điều 12 Quyết định 63/2023, các giải pháp tín hiệu cảnh báo cũng phải được tích hợp để đảm bảo an toàn trong quá trình xe ra vào tầng hầm khi bị khuất tầm nhìn.

4. Tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy định về xây dựng tầng hầm 2026

Để một công trình hầm được vận hành an toàn và tối ưu hiệu quả đầu tư, gia chủ cần lưu ý các chỉ số kỹ thuật bắt buộc theo bảng sau:

Việc nắm rõ các con số này giúp chủ đầu tư có cái nhìn thực tế hơn về dự án của mình. Chẳng hạn, khi biết đường nhỏ dưới 5,5m có được xây nhà 6 tầng không, bạn sẽ thấy việc bổ sung tầng hầm là một chiến lược thông minh để tăng hệ số sử dụng đất mà vẫn đảm bảo tính minh bạch về pháp lý.

5. Bài toán chống ngập và thông gió theo quy chuẩn 2026

Tại Đà Nẵng, tầng hầm không chỉ là nơi để xe mà còn phải là một cấu trúc vững chãi trước những đợt mưa lớn cực đoan và khí hậu ven biển đặc thù.

5.1. Giải pháp rãnh thu nước âm và máy bơm tự động

Ngay chân ram dốc, quy định về xây dựng tầng hầm bắt buộc phải có rãnh thu nước mưa công suất lớn dẫn về hố ga. 618 Architects khuyến nghị các nhà đầu tư nên lắp đặt hệ thống máy bơm chìm đôi (chạy luân phiên) để đảm bảo công trình luôn an toàn trong những đợt mưa lớn cực đoan. Việc tuân thủ phương pháp chống thấm tầng hầm hiệu quả ngay từ giai đoạn đổ bê tông vách là yếu tố sống còn để bảo vệ kết cấu công trình.

5.2. Hệ thống thông gió tự nhiên và cưỡng bức

Để tránh tích tụ khí thải và mùi ẩm mốc, quy định về xây dựng tầng hầm yêu cầu phải có giải pháp thông khí. Với các dự án căn hộ hoặc biệt thự cao cấp, việc kết hợp các khoảng mở hoặc giếng trời lấy sáng không chỉ đúng luật mà còn "đánh thức" không gian ngầm, biến nơi đây thành một phần trải nghiệm kiến trúc đầy cảm hứng.

618 Architects - Đơn vị tư vấn kiến trúc và pháp lý chuyên sâu tại Đà Nẵng

Thiết kế tầng hầm không chỉ là việc vẽ ra một không gian để xe, mà là một bài toán cân bằng giữa quy chuẩn pháp luật khắt khe và hiệu quả đầu tư thực tế. Tại Đà Nẵng, việc áp dụng quy định về xây dựng tầng hầm đòi hỏi đơn vị tư vấn phải có sự am hiểu tường tận về địa chất cũng như cách làm việc với cơ quan chức năng.

618 Architects không chỉ mang đến những giải pháp kiến trúc độc bản mà còn đồng hành cùng bạn trong việc tối ưu khối tích, đảm bảo mọi mét vuông diện tích đều mang lại giá trị kinh tế bền vững. Nếu bạn đang băn khoăn về hồ sơ cấp phép xây dựng tầng hầm cho công trình căn hộ hay biệt thự của mình, hãy liên hệ hotline 08 77777 618 để được đội ngũ chuyên gia của chúng tôi hỗ trợ tận tâm nhất.

Câu hỏi thường gặp:

Tại sao phải chống thấm tầng hầm?

Thiết kế chung cư mini như thế nào để tiết kiệm diện tích?

Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects