8 trường hợp miễn xin giấy phép xây dựng 2026 cần biết

Khi Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) chính thức được thông qua, thị trường bất động sản và kiến trúc đón nhận một làn sóng cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ. Đối với các nhà đầu tư, việc hiểu rõ các quy định về xin giấy phép xây dựng không chỉ giúp tối ưu hóa tiến độ thi công mà còn hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý không đáng có.

Trong bài viết này, 618 Architects sẽ giúp bạn cập nhật chi tiết những thay đổi mới nhất về các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026.

1. 8 trường hợp miễn xin giấy phép xây dựng từ 01/01/2026

Căn cứ theo khoản 2, Điều 43, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, dưới đây là 8 trường hợp chủ đầu tư được miễn xin giấy phép xây dựng:

1.1. Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng và công trình cấp IV

Đây là thay đổi được quan tâm nhất. Bạn được miễn thủ tục xin giấy phép xây dựng nếu công trình đáp ứng đủ các tiêu chí khắt khe sau:

• Là nhà ở riêng lẻ hoặc công trình cấp IV, có quy mô dưới 07 tầng.

• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².

• Điều kiện tiên quyết: Không thuộc khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố/tỉnh/khu kinh tế, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Lưu ý: Nếu đất của bạn nằm trong khu vực đã được định vị là đô thị hoặc có quy hoạch chi tiết 1/500, việc xin giấy phép xây dựng vẫn là yêu cầu bắt buộc. Do đó, đừng mặc định "nhà ở nông thôn" là hoàn toàn được miễn phép mà cần kiểm tra kỹ quy hoạch địa phương.

1.2. Công trình sửa chữa, cải tạo nội thất và mặt ngoài

Đối với các chủ đầu tư muốn làm mới không gian sống hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh (như cải tạo nhà phố thành căn hộ dịch vụ), bạn được miễn phép khi:

• Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình.

• Sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

• Bắt buộc: Không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực, PCCC và môi trường.

Nếu việc cải tạo có nâng tầng, thay đổi vị trí cầu thang, hoặc cơi nới diện tích (làm thay đổi kết cấu chịu lực), bạn bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.

►► Cập nhật mới nhất: Tất tần tật về thủ tục xin phép cải tạo nhà ở Đà Nẵng 2026

1.3. Công trình thuộc dự án đã được thẩm định thiết kế

Để tránh thủ tục chồng chéo, Luật mới quy định miễn phép cho các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) và đã được phê duyệt. Đây là điểm thuận lợi lớn cho các chủ đầu tư dự án khu đô thị, resort hoặc tổ hợp cao tầng.

1.4. Các trường hợp đặc thù khác

Ngoài 3 nhóm phổ biến trên, Luật cũng miễn xin giấy phép xây dựng cho:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách.

• Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng, Bộ trưởng, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.

• Công trình xây dựng tạm (phục vụ thi công công trình chính hoặc sự kiện ngắn hạn).

• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép theo Luật Quảng cáo; hạ tầng viễn thông thụ động.

• Công trình xây dựng theo tuyến (đi qua 2 tỉnh trở lên hoặc ngoài đô thị).

2. Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?

Đây là câu hỏi mà đội ngũ 618 Architects thường xuyên giải đáp cho quý khách hàng. Câu trả lời chính xác nhất sẽ phụ thuộc vào mức độ tác động của việc sửa chữa. Nếu bạn chỉ thay đổi gạch nền, sơn sửa nội thất hoặc làm lại trần thạch cao mà không làm thay đổi mục đích sử dụng, không tác động đến hệ thống dầm, cột chịu lực thì bạn hoàn toàn thuộc diện các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng.

Ngược lại, nếu việc cải tạo bao gồm nâng tầng, đúc thêm sàn hoặc thay đổi mặt tiền tiếp giáp lộ giới đô thị, bạn bắt buộc phải thực hiện thủ tục để tránh bị xử phạt hành chính và yêu cầu đình chỉ thi công. Để an tâm nhất, chủ đầu tư nên tham khảo thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4 Đà Nẵng hoặc các khu vực tương đương để nắm rõ mật độ cho phép.

3. Rủi ro khi tự ý xây dựng không đúng quy định

Việc nhầm lẫn giữa công trình được miễn và công trình phải xin phép có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng. Xây dựng trái phép không chỉ bị phạt tiền từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng mà còn có nguy cơ bị cưỡng chế phá dỡ, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn đầu tư.

Trước khi khởi công, dù thuộc diện miễn xin giấy phép xây dựng hay không, chủ đầu tư đều cần rà soát kỹ tính pháp lý của mảnh đất. Nếu bạn đang băn khoăn về hồ sơ của mình, hãy tham khảo ngay dịch vụ tư vấn xin phép xây dựng của các đơn vị chuyên môn để đảm bảo công trình thi công thuận lợi.

618 Architects – Đơn vị xin phép xây dựng trọn gói tại Đà Nẵng

Việc xin giấy phép xây dựng không chỉ đơn thuần là một thủ tục hành chính, mà chính là sự bảo chứng cho một khởi đầu hoàn hảo của ngôi nhà.

Dịch Vụ Xin Phép Xây Dựng Tại Đà Nẵng sẽ đồng hành cùng quý gia chủ xuyên suốt hành trình, từ bước kiểm tra quy hoạch chi tiết đến khi cầm trên tay giấy phép cuối cùng theo đúng quy chuẩn mới nhất năm 2026. Liên hệ ngay qua hotline 08 77777 618 để nhận tư vấn nhanh chóng - chi tiết - đúng quy định mới nhất!

Câu hỏi thường gặp:

Nộp hồ sơ xin phép xây dựng online Đà Nẵng như thế nào?

Thủ tục xin phép xây dựng công trình cần giấy tờ gì?

Bản vẽ xin phép xây dựng nhà trọ gồm những gì?

Công ty TNHH Kiến trúc 618 || 618 Architects